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La médiation

Les domaines de l'immobilier et de la construction font régulièrement l’objet de conflits, que ce soit dans le cadre de l’achat d’un bien, de la construction  ou de la rénovation d'un immeuble.

Les acheteurs, vendeurs, agents immobiliers, notaires, entrepreneurs, architectes,…qui sont face à un conflit ont plusieurs possibilités pour tenter de le résoudre. Certains d’entre eux décident de porter leur affaire devant les tribunaux ou de la soumettre à un arbitrage. Ils peuvent toutefois également faire appel à un médiateur.
En l’espèce, il est souvent important de régler le problème rapidement pour éviter que la situation ne se détériore et ne provoque un plus grand dommage. Il est ainsi primordial de rétablir le dialogue pour permettre aux parties concernées de poursuivre la vente ou les travaux dans les meilleures conditions et d’éviter qu’un bien ou un chantier ne soient bloqués dans l’attente d’une décision judiciaire ou arbitrale.
 
La médiation est dans cette optique le mode de résolution des conflits le plus indiqué.

Avantage de la médiation

  • Eviter une procédure judiciaire longue et couteuse. Près de 80% des médiations aboutissent à un accord. En général, deux à trois réunions suffisent pour conclure cet accord.
  • Caractère confidentiel de toutes les déclarations et documents échangés lors de la médiation.
  • Contrôle total de ce qui sera décidé d’un commun accord par les parties. Contrairement à une procédure judiciaire ou un arbitrage dont le résultat final est incertain, les parties en médiation décident elles-mêmes ce qu’elles sont disposées à accepter. Ce ne sera donc pas un tiers (juge ou arbitre) qui prendra la décision.
  • Possibilité de trouver un accord innovant et créatif au conflit.
  • Le médiateur, tiers neutre et impartial, aura pour but de rétablir la communication entre les parties afin de trouver une solution rapide à des situations souvent urgentes.
  • Processus volontaire. Les parties décident d’entrer en médiation et sont à tout moment libres d’y mettre fin sans motif.
  • Possibilité de se faire assister par un avocat ou autres experts techniques.
  • La médiation implique généralement la suspension des procédures et de la prescription.
  • Quand le médiateur est agréé, possibilité de faire homologuer l’accord par le Tribunal, ce qui lui donnera un caractère exécutoire et authentique et dès lors la même force qu’un jugement ou un arrêt définitif.
  • Depuis la loi du 21 février 2005, la médiation a un cadre légal. Elle est en effet réglementée par les articles 1724 et suivants du Code judiciaire.
  • Eviter une procédure judiciaire longue et couteuse. Près de 80% des médiations aboutissent à un accord. En général, deux à trois réunions suffisent pour conclure cet accord.
  • Caractère confidentiel de toutes les déclarations et documents échangés lors de la médiation.
  • Contrôle total de ce qui sera décidé d’un commun accord par les parties. Contrairement à une procédure judiciaire ou un arbitrage dont le résultat final est incertain, les parties en médiation décident elles-mêmes ce qu’elles sont disposées à accepter. Ce ne sera donc pas un tiers (juge ou arbitre) qui prendra la décision.
  • Possibilité de trouver un accord innovant et créatif au conflit.
  • Le médiateur, tiers neutre et impartial, aura pour but de rétablir la communication entre les parties afin de trouver une solution rapide à des situations souvent urgentes.
  • Processus volontaire. Les parties décident d’entrer en médiation et sont à tout moment libres d’y mettre fin sans motif.
  • Possibilité de se faire assister par un avocat ou autres experts techniques.
  • La médiation implique généralement la suspension des procédures et de la prescription.
  • Quand le médiateur est agréé, possibilité de faire homologuer l’accord par le Tribunal, ce qui lui donnera un caractère exécutoire et authentique et dès lors la même force qu’un jugement ou un arrêt définitif.
  • Depuis la loi du 21 février 2005, la médiation a un cadre légal. Elle est en effet réglementée par les articles 1724 et suivants du Code judiciaire.
  • Eviter une procédure judiciaire longue et couteuse. Près de 80% des médiations aboutissent à un accord. En général, deux à trois réunions suffisent pour conclure cet accord.
  • Caractère confidentiel de toutes les déclarations et documents échangés lors de la médiation.
  • Contrôle total de ce qui sera décidé d’un commun accord par les parties. Contrairement à une procédure judiciaire ou un arbitrage dont le résultat final est incertain, les parties en médiation décident elles-mêmes ce qu’elles sont disposées à accepter. Ce ne sera donc pas un tiers (juge ou arbitre) qui prendra la décision.
  • Possibilité de trouver un accord innovant et créatif au conflit.
  • Le médiateur, tiers neutre et impartial, aura pour but de rétablir la communication entre les parties afin de trouver une solution rapide à des situations souvent urgentes.
  • Processus volontaire. Les parties décident d’entrer en médiation et sont à tout moment libres d’y mettre fin sans motif.
  • Possibilité de se faire assister par un avocat ou autres experts techniques.
  • La médiation implique généralement la suspension des procédures et de la prescription.
  • Quand le médiateur est agréé, possibilité de faire homologuer l’accord par le Tribunal, ce qui lui donnera un caractère exécutoire et authentique et dès lors la même force qu’un jugement ou un arrêt définitif.
  • Depuis la loi du 21 février 2005, la médiation a un cadre légal. Elle est en effet réglementée par les articles 1724 et suivants du Code judiciaire.
Plusieurs voies sont possibles pour avoir recours à la médiation.
 

Soit en amont du conflit, en prévoyant une clause de médiation dans vos contrats (compromis de vente, contrat de vente, contrat d’entreprise, contrat d’agence…). Cette clause, acceptée par les parties, stipulera l’obligation préalable à toute procédure d’avoir recours à un médiateur en cas de conflit.

Soit lorsqu’un conflit oppose déjà les parties, une médiation volontaire peut être initiée par celles-ci, suivant leur seule volonté, avant, pendant ou après qu’une procédure judiciaire ne soit entamée.
 
Soit en cours de procédure, lorsqu’une médiation judiciaire est proposée par le juge ou par une des parties.
 
Une fois entamé, le processus de médiation se déroule en plusieurs étapes.
 

La réunion préliminaire

Le médiateur informe les parties des « règles du jeu » (volonté, bonne foi, respect, confidentialité, honoraires et frais, suspension des procédures judiciaires). Il remet pour signature aux parties le protocole de médiation qui résume ces principales règles.
 

La collecte d’informations et la recherche des besoins et intérêts des parties

Après signature du protocole de médiation, les parties exposent chacune leur situation.
Le médiateur prend tous les renseignements sur le litige, résume et clarifie les points de vue, liste tous les sujets qui devront être abordés et recherche les intérêts de toutes les parties.
 

L’examen des options possibles et la négociation

Les parties proposent ensuite différentes options possibles pour régler les différends qui les opposent. Après avoir détaillé et concrétisé ces options, les parties choisiront celles qu’elles estiment les meilleures pour constituer un accord global juste et durable.
 

La rédaction et la signature de l’accord

Après avoir vérifié les implications juridiques, fiscales, financières, personnelles de leurs décisions, un projet d’accord est rédigé par le médiateur ou par les avocats des parties. Cet accord de médiation fixe les engagements pris par chacune des parties pour mettre fin à leur différend et sera signé par elles.

Arbitrage

L’arbitrage est une technique procédurale réglée par la partie VI du Code Judiciaire.  Comme pour l’accord à l’amiable, seules les parties capables et les litiges qui sont susceptibles d’une transaction sont pris en considération.  Cette technique de règlement des conflits s’apparente de près à une procédure devant un tribunal mais s’en distingue par le fait que les parties désignent elles-mêmes un ou plusieurs arbitres qui prononcent une décision sans que les parties ne disposent d’un droit de recours. L’arbitrage est essentiellement utilisé en matière commerciale et pour les affaires à la requête des parties qui proposent elles-mêmes un arbitre. Comme dans une procédure judiciaire, les parties confient à un tiers, l’arbitre, le soin de trouver une solution à leur différend.  L’arbitrage se déroule toutefois dans une sphère totalement fermée et conduit plus rapidement au règlement d’un conflit que la procédure en justice.  Ces décisions arbitrales peuvent être soumises au tribunal de première instance pour exequatur. Dans ce cas la sentence arbitrale a, en principe, la même valeur juridique qu’un jugement.

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L'arbitrage en immobilier

Arbitrage et immobilier

Par Olivier Domb, Président de la Chambre d’Arbitrage et de Médiation 

  I.       Un pas décisif en matière de justice 
  II.      Applicabilité en matière immobilière 
  III.     L’arbitrage : un plus dans les services et contrats proposés aux clients et 
            contacts de l’agent immobilier
  IV.     Définition. Clause d’arbitrage et lieu d’insertion
  V.      Quel est l’arbitrage idéal ?
  VI.     Qualité des audiences – Représentation des parties – Emploi des langues
  VII.    Procédure et délais. Pouvoirs de l’arbitre. Exécution de la sentence 
  VIII.   L’arbitrage et la transaction
  IX.     L’arbitrage, la copropriété, le syndic, les fournisseurs
  X.      L’arbitrage et le courtier 
  XI.     L’arbitrage et la collaboration entre courtiers
  XII.    L’arbitrage et le régisseur
  XIII.   L’arbitrage et l’expert immobilier
  XIV.   L’arbitrage et les contrats d’entreprises, de fournitures et services aux 
             professionnels de l’immobilier
  XV.    L’arbitrage et les professionnels en société
  XVI.   L’arbitrage et les rapports entre le professionnel et ses salariés
  XVII.  Prix de l’arbitrage. Remboursement des frais de conseil. 
             Indemnité de procédure
  XVIII. La Chambre d’Arbitrage et de Médiation 
  XIX.   Conclusion

I. Un pas décisif en matière de justice
II. Applicabilité en matière immobilière
III. L’arbitrage : un plus dans les services et contrats proposés aux clients et contacts
IV. Définition. Clause d’arbitrage. Lieu d’insertion
V. Quel est l’arbitrage idéal ?
VI. Qualité des audiences – Emploi des langues - Représentation des parties
VIII. L’arbitrage et la transaction
IX. L’arbitrage, la copropriété, le syndic, les fournisseurs
X. L’arbitrage et le courtier
XI. L’arbitrage et la collaboration entre courtiers
XII. L’arbitrage et le régisseur
XIII. L’arbitrage et l’expert immobilier
XIV. L’arbitrage et les contrats d’entreprises, de fournitures et services aux professionnels de l’immobilier
XV. L’arbitrage et les professionnels en société
XVI. L’arbitrage et les rapports entre le professionnel et ses salariés
XVII.Prix de l’arbitrage. Remboursement des frais de conseil. Indemnité de procédure
XVIII. La Chambre d’Arbitrage et de Médiation
XIX. Conclusion
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