Faire estimer un bien par un expert, c'est obtenir une valeur argumentée, indépendante et documentée, que l'on peut présenter à un notaire, une banque, un juge ou l'autre partie. Voici ce qu'il faut savoir avant de commander une expertise.
Estimation d'agence et expertise : la différence
Une estimation d'agence est généralement gratuite et orale, et sert à obtenir un mandat de vente. Une expertise est une mission payée au forfait, qui aboutit à un rapport écrit et signé. L'expert n'a aucun intérêt dans la suite de l'opération : il ne vend pas le bien et sa rémunération ne dépend pas de la valeur retenue.
Les valeurs qu'un expert peut établir
Valeur vénale
Le prix qu'un acheteur et un vendeur bien informés conviendraient dans des conditions normales de marché. C'est la valeur utilisée pour une succession, une donation, un partage ou une vente.
Valeur locative
Le loyer que le bien peut obtenir sur le marché. Elle sert à une mise en location ou au calcul d'une indemnité d'occupation. En savoir plus.
Valeur libre ou occupée
Un bien loué, ou grevé d'un usufruit ou d'un droit d'habitation, se vend en général moins cher qu'un bien libre. L'expert précise toujours la situation d'occupation retenue.
Les méthodes utilisées
La comparaison
Le bien est comparé à des ventes récentes de biens semblables dans le même secteur, en ajustant pour la surface, l'état et la situation.
Le rendement
Pour un bien loué ou un immeuble de rapport, la valeur est déduite des loyers et du rendement attendu sur le marché local.
Le coût de reconstruction
Utilisé en complément : valeur du terrain plus coût de reconstruction du bâtiment, diminué de la vétusté.
L'expert croise plusieurs méthodes lorsque c'est pertinent et explique dans son rapport comment il arrive à la valeur retenue.
Ce que contient un rapport d'expertise
- L'identification du bien, du demandeur et de l'objet de la mission
- La description de la situation, du bâtiment, des surfaces et de l'état, avec photos
- L'analyse du marché local et les références de comparaison
- Le calcul et la conclusion sur la valeur, à une date précise
- La signature de l'expert agréé IPI-BIV
Les documents à préparer
- Titre de propriété (acte d'achat, de donation ou de partage)
- Certificat PEB
- Plans et extrait cadastral si vous les avez
- Bail en cours, si le bien est loué
- Factures des travaux importants réalisés
- Pour un appartement : charges et derniers procès-verbaux de copropriété
Aucun document n'est indispensable pour fixer le rendez-vous : l'expert peut commencer avec ce que vous avez.
La déontologie de l'expert
Xpert IMMO est agréé par l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI-BIV, n° 501.883) et couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle. L'expert doit rester indépendant des parties, refuser une mission en cas de conflit d'intérêts et motiver ses conclusions.